Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców

Rynek obrotu nieruchomościami w Polsce w chwili obecnej działa bardzo prężnie. Co prawda ustawodawca poprzez kolejne nowelizacje przepisów z tego zakresu co jakiś czas spowalnia ich obrót (chociażby przez nowelizację z 2016r. ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego lub ustawy o lasach, w których znajdują się ograniczenia w nabywaniu tego typu nieruchomości), jednakże można uznać, że pozostały sektor nieruchomości dość sprawnie się rozwija.

W dobie globalizacji gospodarki i swobodnego przepływu osób fizycznych coraz więcej obcokrajowców jest zainteresowanym zakupem działki lub mieszkania w Polsce. To dobrze, jeśli uznać, że świat zmierza ku całkowitej swobodzie osiedlania się osób i zakładania rodzin w miejscu wybranym przez daną osobę, a nie przez jego państwo.

Jak zatem wygląda kwestia zakupu w Polsce nieruchomości przez obywatela innego państwa? Temat może przy pierwszym wrażeniu jest skomplikowany, ale jeśli przyjrzymy mu się bliżej wcale taki nie jest.

Jakie przepisy regulują zakup nieruchomości przez cudzoziemców?

Otóż, podstawowym aktem prawnym dotyczącym tej kwestii jest ustawa, uwaga – z dnia 24.03.1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz.U. 1920 Nr 31 poz. 178 z późniejszymi zmianami). Tak, te przepisy mają niemal sto lat i nadal są aktualne! Oczywiście, jak każda ustawa, ta również poddawana była nowelizacjom, ale jej podstawy i ogólny zakres pozostał bez zmian. Ustawa w art. 1 pkt 2 określa definicję cudzoziemca, którym „w rozumieniu ustawy jest:

1) osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego;

2) osoba prawna mająca siedzibę za granicą;

3) nieposiadająca osobowości prawnej spółka osób wymienionych w pkt 1 lub 2, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych;

4) osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione w pkt 1, 2 i 3.

Dla potrzeb artykułu zawężę definicję cudzoziemca do osób fizycznych, nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców ujętych w pkt 2- 4 poruszone zostanie w odrębnym artykule.

Ustawa określa również, czym jest w ogóle nabycie nieruchomości, a mianowicie jest nim:

(…) nabycie prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, na podstawie każdego zdarzenia prawnego.

(art. 1 pkt 4 ustawy).

Nieruchomość rozumiana jest z kolei zgodnie z kodeksem cywilnym jako:

(…) części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

(art. 46 § 1 k.c.)

Użytkowanie wieczyste to oddanie w użytkowanie gruntu będącego własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (gmina) określonej osobie (fizycznej lub prawnej), na okres 99 lat. Co ważne, ustawa nie dotyczy zakupu własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu stanowiącego lokal mieszkalny. Dlaczego? Bo nie jest to nieruchomość. Jest to jedynie prawo do lokalu, a nie jego własność. (tzw. ograniczone prawo rzeczowe, które można kupić, sprzedać lub obciążyć hipoteką).

W jaki sposób obcokrajowiec może kupić nieruchomość w Polsce?

Co do zasady ustawa wymaga uzyskania przez cudzoziemca zezwolenia na jej nabycie. Zezwolenie uzyskuje się od Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Wniosek o wydanie takiego zezwolenia składa się z kolei w Departamencie Zezwoleń i Koncesji, koszt (opłata administracyjna) to 1570 zł. Zezwolenie ważne jest 2 lata od chwili jego wydania. Cudzoziemiec może również ubiegać się o wydanie promesy, czyli przyrzeczenia wydania zezwolenia, które ważne jest 1 rok i również jest płatne – 98 zł. Procedura wydawania zezwoleń na nabycie nieruchomości jest czasochłonna, cudzoziemiec musi zgromadzić wiele dokumentów potwierdzających zamiar nabycia przez niego nieruchomości na terenie RP jak również wykazać więzi łączące go z Polską. Warto również pamiętać, że nabywana przez cudzoziemca nieruchomość nie może być większa niż 0,5 ha gruntu. Minister prowadzi rejestr nieruchomości nabytych przez cudzoziemców i corocznie, do 31 marca przedstawia Sejmowi sprawozdanie z wykonywania powyższej ustawy.

Na szczęście ustawa przewiduje szereg wyjątków, kiedy – w określonych sytuacjach – nie jest wymagane zezwolenie do nabycia nieruchomości przez cudzoziemca. Wskazuje te wyjątki wprost art. 8 ustawy:

nie wymaga uzyskania zezwolenia, z zastrzeżeniem ust. 3:

nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali;

1a) nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego;

2) nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej;

3) nabycie przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków;

4) nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego w rozumieniu prawa polskiego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat;

5) nabycie przez podmiot, o którym mowa w art. 1 ust. 2 pkt 4, na jego cele statutowe, nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast;

6) nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, będącego bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym, w trybie przejęcia nieruchomości na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym;

7) nabycie lub objęcie przez bank będący osobą prawną określoną w art. 1 ust. 2 pkt 4 akcji lub udziałów w spółce, o której mowa w art. 3e, w związku z dochodzeniem przez ten bank roszczeń wynikających z dokonanych czynności bankowych.

Punkt 1 dotyczy sytuacji gdy cudzoziemiec zamierza nabyć mieszkanie które stanowi odrębną nieruchomość (właściciel mieszkania ma ułamkowy udział w gruncie lub użytkowaniu wieczystym gruntu na którym stoi blok w którym znajduje się mieszkanie). Punkt 1a odnosi się do sytuacji gdy cudzoziemiec chce nabyć garaż lub udział w garażu (wielostanowiskowym) który kupuje wraz z mieszkaniem stanowiącym odrębną nieruchomość i mającym taki sam status prawny (garaż jest odrębną własnością).

Przykład: Obywatel Ukrainy chce kupić w Polsce mieszkanie, które jest samodzielnym lokalem (stanowi odrębną nieruchomość) a wraz z tym mieszkaniem jest również garaż który również jest odrębną nieruchomością. Wówczas nie musi mieć zezwolenia na nabycie tych nieruchomości. Kolejny wyjątek dotyczy cudzoziemca zamieszkującego w Polsce ponad 5 lat (legalnie oczywiście) i wreszcie gdy cudzoziemiec jest małżonkiem obywatela polskiego i nieruchomość wejdzie do wspólnego majątku małżonków. Uregulowana została również sytuacja gdy cudzoziemiec w przyszłości będzie dziedziczył z ustawy po zbywcy nieruchomości, np. obywatel Federacji Rosyjskiej ma matkę Polkę i chce od niej kupić dom rodzinny z ogrodem. Matka jest właścicielką tego domu (gruntu zabudowanego) już od ponad 20 lat. Wówczas cudzoziemiec również nie potrzebuje zezwolenia, bo w sytuacji (zakładamy, że matka nie pozostawiła testamentu w którym do dziedziczenia nie jest powołany jej syn) gdy matka umrze, to on będzie po niej dziedziczył ustawowo.

Co istotne również, zezwolenia nie wymaga nabycie przez cudzoziemca nieruchomości wskutek dziedziczenia lub zapisu windykacyjnego, jeśli ten cudzoziemiec i tak byłby dziedziczył na podstawie ustawy (mówi o tym art. 7 pkt 2 ustawy). Jeśli bowiem cudzoziemiec dziedziczy po obywatelu polskim na mocy testamentu lub zapisu windykacyjnego, a nie należy do kręgu osób normalnie dziedziczących po danej osobie (daleki krewny lub w ogóle osoba obca), wówczas musi wystąpić o zezwolenie na nabycie nieruchomości. Ma na to 2 lata od chwili otwarcia spadku (generalnie od chwili kiedy dowiedział się że dziedziczy, zwykle przyjmuje się datę śmierci spadkodawcy). Punkt 5 dotyczy z kolei spółek handlowych lub osób prawnych co prawda posiadających siedzibę na terenie RP, ale kontrolowanych przez cudzoziemców, pod warunkiem że nabyte nieruchomości są z przeznaczeniem na cele statutowe i ich łączna powierzchnia nie przekracza 0,4 ha.

Ostatnie wyjątki dotyczą banków zagranicznych.

Kolejne wyjątki od konieczności uzyskania zezwolenia przewiduje art. 8 pkt 2 i 2a ustawy, a dotyczą one obywateli państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego (w uproszczeniu UE) i Szwajcarii: „nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia przez cudzoziemców, będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej” chyba, że – w przypadku np. nieruchomości rolnych lub leśnych obostrzenia wynikają innych ustaw (o kształtowaniu ustroju rolnego oraz ustawy o lasach). Co więcej, obywatel państwa Unii Europejskiej może nie tylko kupić jeden dom w Polsce, może nawet i kupić drugi:

jeżeli nabywca legalnie, nieprzerwanie zamieszkuje co najmniej 4 lata na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej

lub

b) w celu wykonywania działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług turystycznych, przy czym zwolnienie to nie obejmuje obywateli Konfederacji Szwajcarskiej.

Co w sytuacji gdy cudzoziemiec nie ma zezwolenia na nabycie nieruchomości na terenie Polski? Pamiętajmy, że wszystkie umowy dotyczące przeniesienia własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego muszą mieć formę aktu notarialnego. W sytuacji gdy obcokrajowiec nie ma wymaganego zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji na zakup, notariusz odmówi dokonania czynności notarialnej, czyli do sprzedaży nie dojdzie, a nawet gdyby z jakichś przyczyn (np. przez niedopatrzenie) czynność taka została przeprowadzona, jest ona nieważna z mocy prawa. Mówi o tym wprost art. 6 pkt 1 ustawy: „nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne”.

Ile nieruchomości nabyli cudzoziemcy w 2017 roku?

Zgodnie z opublikowanym na stronie Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji: https://www.mswia.gov.pl/pl/bezpieczenstwo/koncesje-i-zezwolenia w odnośniku „pliki do pobrania” sprawozdaniem z realizacji w 2017r. ustawy z dnia 24.03.1920r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców wynika, że do MSWiA wpłynęły w 2017 r. łącznie 532 wnioski o wydanie zezwolenia na nabycie przez cudzoziemców nieruchomości na terenie Polski, z czego 502 dotyczyły nieruchomości a 30 nabycia udziałów i akcji. W 2017 roku wydano 323 zezwolenia, a w 13 przypadkach wydano decyzje odmowne. Z powyższego zestawienia wynika również, że w 2017r. cudzoziemcy uzyskali łącznie 224 zezwolenia na nabycie 270 nieruchomości gruntowych, z czego 2 zezwolenia uzyskały osoby prawne (łączna powierzchnia gruntów to 0,19 ha), a osoby fizyczne otrzymały 222 zezwolenia (łączna powierzchnia gruntów 22,71 ha). Wśród cudzoziemców, którym wydano zezwolenia najczęściej reprezentowane były obywatelstwa i kapitał:

ukraiński (134 nieruchomości – 14,02 ha)

białoruski (26 nieruchomości – 1,79 ha)

chiński (22 nieruchomości – 1,72 ha)

rosyjski (17 nieruchomości – 1,45 ha)

turecki (15 nieruchomości – 0,44 ha).

Z powyższych danych wynika, że na 224 zezwolenia wydanych na nabycie nieruchomości gruntowych na terenie RP w 2017 r. 60% zezwoleń uzyskały podmioty ukraińskie. Co ważne, głównym celem nabycia nieruchomości były cele mieszkaniowe. Wnioskodawcami były osoby młode, urodzone w latach 90-tych, uczący się w Polsce bądź pracujący w naszym kraju.

Szacując dane za lata 2013 – 2017 uznać należy, że liczba wydawanych cudzoziemcom zezwoleń na nabycie nieruchomości w Polsce spadła. Prawdopodobnie ma to związek z zakończeniem okresu przejściowego dotyczącego ograniczeń w nabywaniu nieruchomości przez obywateli i przedsiębiorców z Europejskiego Obszaru Gospodarczego. O ile bowiem w 2013r. wydano 252 zezwolenia, w 2014 już 271, w 2015 – 335, o tyle w 2016 było to już tylko 251 zezwoleń a w 2017 – 224.

Ocena ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Przede wszystkim należy zwrócić uwagę na fakt, że ustawa uchwalona została w 1920 roku i obowiązuje z niewielkimi nowelizacjami do dnia dzisiejszego. Jej celem była (i nadal jest) ochrona własności polskich nieruchomości przed przejmowaniem ich przez obcych obywateli i obcy kapitał. W obecnych czasach ta ustawa nadal chroni rodzime grunty.

Oczywiście, zważywszy na otwarcie rynków pracy dla cudzoziemców (głównie ze Wschodu) sytuacja wymusiła niejako złagodzenie wymagań ustawy. Wyłączone spod niej są chociażby mieszkania stanowiące odrębną nieruchomość czy spółdzielcze własnościowe prawa do lokali mieszkalnych, co umożliwia cudzoziemcom osiedlanie się w Polsce.

Są jednak nieruchomości – przede wszystkim mam na uwadze grunty – nadal pozostają w gestii polskich obywateli. Ma to na celu zapewnienie utrzymania tych nieruchomości we własności Polaków. W ten sposób mamy gwarancję ustawodawcy, że nieruchomości te nie zostaną przejęte przez obcy kapitał. To nic złego, inne państwa również w ten sposób chronią swoje zasoby gruntowe. To też jest jeden z przejawów patriotyzmu.

Piotr Cieślak

Na imię mam Marcin i urodziłem się w Olsztynie, choć od 6 lat mieszkam i pracuję w Białymstoku. Z wykształcenia jestem tłumaczem języka włoskiego, z zamiłowania pisarzem. Od dziecka lubiłem pisać, a dziś moje doświadczenie i wiedza z różnych dziedzin sprawia, że chętnie dzielę się z wami moimi spostrzeżeniami. Swoją prace bardzo lubię, bowiem dzięki niej poznaję nowych ludzi i wciąż mogę odkrywać nowe możliwości, które mi daje. Poza pracą lubię poczytać dobrą książkę i obejrzeć film w gronie przyjaciół.